Was heißt Leasing? Anschauliche Erklärung und Beispiele

Die veränderten Rahmenbedingungen der Unternehmensfinanzierung (Stichwort Basel II) machen eine Neuausrichtung der Unternehmen in diesem Bereich notwendig. Die traditionellen Finanzierungsformen reichen nicht mehr aus und Unternehmen sind gezwungen, sich nach alternativen Finanzierungsinstrumenten umzusehen. Einer dieser alternativen Finanzierungsinstrumente, die schon seit einigen Jahren zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist das Leasing. Gerade für den Mittelstand hat sich Leasing in den letzten Jahrzehnten zu einer echten Alternative zum klassischen Bankkredit entwickelt.

Stellen Sie sich vor, Sie möchten für Ihr neu gegründetes Unternehmen eine EDV-Anlage leasen. Wie gewohnt wenden Sie sich zunächst an den Hersteller oder Händler des Objektes der Begierde. Dieser betrachtet Sie vorerst als Barzahler, also scheuen Sie sich nicht Rabatte, Skonti und Vergünstigungen auszuhandeln.

Anschließend gehen Sie einen Vertrag mit einer Leasing-Gesellschaft ein, in dem Sie sich zur regelmäßigen Ratenzahlung und die Leasing-Gesellschaft, im Gegenzug, zur Beschaffung und Vermietung der EDV-Anlage verpflichten. Sobald die Anlage bei Ihnen eintrifft, beginnt die Laufzeit des Leasing-Vertrages. Die Leasing-Gesellschaft begleicht die Rechnung und wird so Eigentümerin der EDV-Anlage. Diese wird Ihnen dann gegen Zahlung der vereinbarten Leasing-Raten zur Nutzung zur Verfügung gestellt.

Absetzung für Abnutzung (AfA) 

• AfA oder Absetzung für Abnutzung sind die steuerlichen Begriffe für die Abschreibung von Wirtschaftsgütern.

Zur möglichst einheitlichen Ermittlung von Abschreibungszeiten publiziert der Bundesminister der Finanzen Abschreibungstabellen, in denen fast alle Investitionsgüter, die sich durch Gebrauch oder im Laufe der Zeit abnutzen, erfasst werden. Die Tabellen enthalten die so genannte „betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“ für die Wirtschaftsgüter.

Bilanzneutralität

• Da der Leasing-Geber in der Regel das Investitionsobjekt aktiviert, ist die Investition für den Leasing-Nehmer bilanzneutral.

Das bedeutet, dass weder Investitionsobjekt noch Verbindlichkeiten in die Bilanz aufgenommen werden. Auch Eigenkapitalquote und Verschuldungsgrad bleiben unverändert. Die laufenden Leasingraten erscheinen in der Gewinn- und Verlustrechnung. Leasingverpflichtungen werden im Anhang zu Jahresabschlüssen gezeigt.

Grundmietlaufzeit

• Die unkündbare Grundmietzeit von Leasing-Verträgen hat vor allem steuerliche Bedeutung.

Prinzipiell darf sie gemäß den Leasing-Erlassen nicht kürzer als 40% und nicht länger als 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasing-Objekts laut AfA-Tabelle sein, um eine Bilanzierung des Leasing-Objekts bei der Leasing-Gesellschaft zu ermöglichen.

Immobilien Leasing

Für gewerblich genutzte Gebäude, wie Verwaltungsgebäude, Fabriken, Lagerhallen, Hotels etc. und Grundstücke können Immobilien-Leasing-Verträge abgeschlossen werden. Folgende Varianten sind am häufigsten:

• Grundstück und Gebäude werden von der Leasing-Gesellschaft erstanden. Anschließend schließt diese mit dem Leasing-Nehmer einen Leasing-Vertrag ab.
• Die Leasing-Gesellschaft kauft das Grundstück, erbaut als „Bauherr“ das vom Leasing-Nehmer benötigte Gebäude und schließt darüber den Leasing-Vertrag ab.

Die Abwicklung solcher Verträge erfolgt in der Regel über Objektgesellschaften (meist GmbHs). Diese werden zu diesem Zweck gegründet und stellen reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften dar. Maßgeblich für die Bilanzierung der Immobilie sind die Bestimmungen des Immobilien-Leasing-Erlasses. 

Investitionsrisiko

• Der Leasing-Nehmer trägt während der Laufzeit des Leasing-Vertrags das Investitionsrisiko.

Nach Rückgabe des Guts zum ordentlichen Vertragsende oder bei vorzeitiger Vertragsauflösung geht das Investitionsrisiko (zum Beispiel das Marktwertrisiko) auf den Leasing-Geber über.

Kündbarer Leasing-Vertrag

• Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Teilmortationsverträge können nach Ablauf der Grundmietzeit gekündigt werden. Üblicherweise wird dann eine Abschlusszahlung fällig, die aber nicht mit Eigentumserwerb verbunden ist. Diese ist bereits im Leasing-Vertrag, gestaffelt nach Kündigungsterminen, fixiert.

Der Leasing-Geber verkauft dann das Objekt (auch an den Leasing-Nehmer) und vergütet dem Leasing-Nehmer - je nach Höhe des Verwertungserlöses – den größten Teil davon in Form einer Anrechnung auf die zuvor ermittelte Abschlusszahlung. Ist der Verwertungserlös sehr viel höher als die Abschlusszahlung, kann mit dem Leasing-Nehmer zusätzlich eine Beteiligung am Mehrerlös vereinbart werden. Er erhält also Geld auf seine während der Laufzeit geleisteten Leasingzahlungen zurück.

Diese Vertragsform wird vor allem bei Mobilien angewandt, die wegen des raschen technischen Fortschritts schnell veralten (z.B. EDV-Anlagen) und deshalb ausgetauscht oder erweitert werden sollen. 

Leasing-Erlasse

• In Deutschland regelt nicht ein Gesetz, sondern Leasing-Erlasse des Bundesministeriums der Finanzen zur steuerlichen Behandlung von Mobilien-Leasing-Verträgen vom 19. April 1971 (Vollamortisationsverträge) und vom 22. Dezember 1975 (Teilamortisationsverträge) das Leasing-Geschäft. Sie sind die Grundlage für das Mobilien-Leasing-Geschäft in Deutschland.

In den Erlassen wird die Frage der Bilanzierung geregelt, also wer bei welchen Vertragsgestaltungen zu welchem Zeitpunkt des Vertrages wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes ist. Demnach darf die unkündbare Grundlaufzeit von Mobilien-Leasing-Verträgen 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nicht unterschreiten und 90 % nicht überschreiten.

Leasing-Sonderzahlung

• Beim Abschluss eines Leasing-Vertrages muss neben der monatlichen Ratenzahlung im Regelfall eine einmalige Leasing - Sonderzahlung geleistet werden. Die Leasing-Sonderzahlung wird meist zu Vertragsbeginn geleistet und führt zur Verringerung der Leasingraten. Sie wird vor allem dann vereinbart, wenn das Leasing-Objekt einen unsicheren Wertverlauf erwarten lässt oder wenn andere Risiken „abgefedert“ werden sollen.

Am häufigsten ist dies der Fall bei der Aufnahme eines Leasingvertrages für ein Fahrzeug, ist aber ebenso auf alle anderen mobilien Wirtschaftsgüter übertragbar. Die Leasing - Sonderzahlung beträgt in der Praxis meist 10 bis 25 Prozent des Wertes des zu leasenden Gegenstandes.

Die Leasing-Sonderzahlung ist eine vollabsetzbare Betriebsausgabe und mindert dementsprechend den Gewinn des Unternehmens. Bei Fahrzeugen, die gleichzeitig privat genutzt werden, ist zu beachten, dass nur der Anteil der betrieblichen Nutzung steuerlich geltend gemacht werden kann. Arbeitnehmer, die ein Fahrzeug leasen, welches auch beruflich genutzt wird, können die Leasing - Sonderzahlung als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Leasing-Sonderzahlungen werden als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (Anzahlung) beim Leasing-Nehmer in die Bilanz aufgenommen. Die Auflösung geschieht linear über die Laufzeit des Leasing-Vertrages. Der Leasing-Gebers bilanziert sie spiegelbildlich auf der Passivseite.

Operational Leasing

Die Kaufoption kann vorsehen, dass der Leasing-Nehmer die Pflicht oder nur das Recht hat, das Leasing-Objekt zu erwerben. Abhängig von der im Leasing-Vertrag bindend festgelegten Kaufoption wird das Leasing-Objekt entweder dem Leasing-Geber oder dem Leasing-Nehmer zugerechnet.

Ist die Kaufoption offen, handelt es sich um Operating-Leasing, wobei der Leasing-Vertrag beiderseits wie ein Mietvertrag kündbar ist. Als Eigentümer des Leasing-Objektes trägt der Leasing-Geber alle Kosten für das Leasing-Objekt (Versicherungen, Wartung, Reparaturen). Für den Leasing-Nehmer ist die Leasing-Gebühr eine zu 100 % steuerlich absetzbare Betriebsausgabe.

Pay-as-you-earn

• Pay-as-you-earn meint, dass die Leasing-Raten parallel zur Nutzung des Gegenstands anfallen und sich das Leasing-Objekt quasi selbst finanziert (Effekt/Kostenkongruenz).

Der Finanzierungsaufwand verteilt sich auf die Nutzungsdauer und damit auch auf den Zeitraum, in dem Erträge aus dem Objekt erwirtschaftet werden. Eine Vorausfinanzierungen wird somit vermieden.

Plant-Leasing

Plant-Leasing bezeichnet die Vermietung ganzer Betriebsanlagen.

Progressive Zahlung

Progressive Zahlung meint, dass Leasingraten von einem niedrigem Niveau auf höhere Schlussraten ansteigen. Die Liquidität des Leasing-Nehmers wird also am Vertragsanfang weniger belastet.

Restwert

• Unter Restwert versteht man den kalkulierten oder tatsächlichen Wert des Leasing-Objekts nach Ablauf des Leasing-Vertrags oder bei vorzeitiger Vertragsauflösung.

Der Restwert wird bei Teilamortisations-Leasing-Verträgen zur Berechnung der Höhe der Leasing-Raten herangezogen. Je höher der Restwert, desto niedriger sind die Raten. Der Leasing-Nehmer haftet gegenüber der Leasing-Gesellschaft für den Restwert.

In der Regel unterscheidet man:

• buchtechnischen Restwert/Restbuchwert: bilanzierter, vom Bewertungszeitpunkt abhängiger Wert eines Wirtschaftsguts.
• kalkulierter Restwert: bezeichnet den Restbetrag, der nach Ablauf der Grundmietzeit noch offen ist. Er wird bei Vertragsbeginn unter Berücksichtigung der vereinbarten Nutzung und der zukünftigen Marktpreisentwicklung festgelegt.  
• Restwert/Marktwert: tatsächlicher Wert eines Wirtschaftsguts, der in der vorherrschenden Marktlage erzielt werden kann

Saisonale Zahlungsart

Bei der saisonalen Zahlungsart wechseln die Leasingraten zwischen höheren und niedrigeren Raten in zuvor festgelegten Monaten. Der Leasing-Nehmer zahlt dann, wenn er mit dem Objekt tatsächlich Geld verdient (Pay-as-you-earn-Gedanke).

Spezial-Leasing

Bei dieser Form des Leasings ist das Leasing-Objekt so speziell auf die Bedürfnisse des Leasing-Nehmers zugeschnitten, dass ein Dritter keine sinnvolle wirtschaftliche Verwendung für das Objekt hat. Der Verkauf oder das Vermieten an Dritte ist deshalb nicht möglich.

Darum wird der Leasing-Gegenstand in diesem Fall beim Leasing-Nehmer bilanziert, da nur er wirtschaftlicher Eigentümer ist. Der Leasing-Gegenstand ist beim Spezial-Leasing kein fungibles Wirtschaftsgut.

Teilamortisationsvertrag

Beim Teilamortisationsvertrag wird während der Grundmietzeit keine vollständige Amortisation des Leasing-Guts erreicht. Nach Vertragsende bleibt ein Restwert offen, den sich der Leasing-Geber vom Leasing-Nehmer oft durch ein Andienungsrecht absichern lässt. Die Rückgabe des Leasing-Guts an den Leasing-Geber ist am Ende der Grundmietzeit nur möglich, wenn dieser das Objekt mindestens zum Restwert verkaufen kann.

Der Vorteil diese Vertragsmodells liegt darin, dass die Leasing-Raten niedriger sind als bei Vollamortisationsverträgen. Ein Nachteil kann sein, dass in der Höhe des Restwerts Investitionskosten in eine ungewisse Zukunft verschoben werden. 

Vertriebs-Leasing

Wenn Hersteller oder Händler ihre Produktangebote mit Leasingangeboten verknüpfen, bezeichnet man diese Form als Vertriebs-Leasing. Die Produktverkäufer sind hier durch die Leasing-Gesellschaft autorisiert die Bedingungen der Leasing-Verträge auszuhandeln.

Vormieten

In der Regel wird beim Abschluss eines Immobilien-Leasing-Vertrags ein vorläufiger Mietzins (= Miete) vereinbart. Der endgültige Mietzins wird erst nach Vorliegen der Gesamtabrechnung ermittelt.

Bei größeren Bauvorhaben muss der Leasing-Nehmer bis zum Tag der Bezugsfertigkeit des Leasing-Objekts (während der Planungs- und Bauphase) so genannte „Vormieten“ (keinen Mietvorauszahlungen!) leisten.

Diese Vormieten schließen ein:

• Zinsen für die Zwischenfinanzierung
• Bereitstellungsprovision für langfristige Fremdmittel
• Verwaltungskosten
• Kosten, die mit der Erstellung des Bauvorhabens einhergehen

Wirtschaftliches Eigentum

• Nach der Abgabenordnung (Steuergesetz) hat derjenige, der für die Nutzungsdauer die faktische Herrschaft über das Investitionsgut ausübt auch das wirtschaftliche Eigentum daran. Nur der wirtschaftliche Eigentümer bilanziert das Investitionsgut.

Werden die in den Leasing-Erlassen definierten Eckwerte einhalten, ist der Leasing-Geber wirtschaftlicher Eigentümer. Grund dafür ist, dass die unkündbare Grundlaufzeit eines Leasing-Vertrages höchstens 90% der AfA-Zeit betragen darf und anschließend der Leasing-Geber wieder wirtschaftlich über sein Eigentum verfügen darf. Das reicht nach der Interpretation der Finanzverwaltung aus, um den Leasing-Geber als wirtschaftlichen Eigentümer anzusehen.