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Beim Mobilien-Leasing handelt es sich um Leasing-Investitionen für mobile Investitionsgüter bzw. Ausrüstungsinvestitionen. Dazu zählen Produktionsanlagen, Werkzeugmaschinen, IT-Anlagen, Nutzfahrzeuge, Druckmaschinen, Baumaschinen, Lagerausrüstungen, Busse und Bahnen, aber auch Betriebsvorrichtungen und immaterielle Anlagegüter (z.B. Software). Mobilien-Leasing-Verträge sind Finance-Leasing-Verträge und können die Gestalt von Voll- oder Teilamortisationsverträgen haben.

Diese Vertragsform ist besonders dann sinnvoll, wenn der Leasing-Gegenstand schnell an Wert verliert (z.B. Kopiergeräte). Denn Vollamortisationsverträge decken sämtliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Zins- und Verwaltungskosten des Leasing-Gebers bereits innerhalb der Grundmietzeit ab. Das hat zur Folge, dass die monatlichen Raten höher ausfallen, als beim Teilamortisationsvertrag. Für die weitere Nutzung des Objektes nach Ablauf der Grundmietzeit stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: 

• Vollamortisationsvertrag mit Kaufoption
  Der Leasing-Nehmer nimmt seine Kaufoption in Anspruch und erwirbt den Leasing-Gegenstand zu einem bei Vertragsbeginn festgelegten Preis.
• Vollamortisationsvertrag ohne Option/Rückgabe
  Der Leasing-Nehmer gibt das Leasing-Gut zurück und überlässt dem Leasing-Geber den Verkauf bzw. die weitere Verwertung.
• Vollamortisationsvertrag mit Mietverlängerungsoption
  Räumt dem Leasing-Nehmer das Recht ein, den Vertrag nach Ablauf der Grundmietzeit zu verlängern. Dabei werden die Leasing-Raten neu festgelegt, was meist mit einer Minderung der Raten verbunden ist. 

Für gewerblich genutzte Gebäude, wie Verwaltungsgebäude, Fabriken, Lagerhallen, Hotels etc. und Grundstücke können Immobilien-Leasing-Verträge abgeschlossen werden. Da diese sowohl in Bezug auf Volumen als auch Laufzeit ein größeres Risiko für den Leasing-Geber darstellen als Mobilien-Leasing-Verträge, werden die Verträge meist auf die individuellen Gegebenheiten abgestimmt.

Die Abwicklung solcher Verträge erfolgt in der Regel über Objektgesellschaften (meist GmbHs). Diese werden zu diesem Zweck gegründet und stellen reine Grundstücksverwaltungsgesellschaften dar. Die Objektgesellschaften tätigen die Investition in ihren Büchern, besorgen die Fremdfinanzierung und sind als Leasing-Geber Vertragspartner des Leasing-Nehmers. Zum Ende des Leasing-Vertrages wird dem Leasing-Nehmer in der Regel ein Ankaufsrecht für die Immobilie eingeräumt. Das Kernstück des Immobilien-Leasing-Verhältnisses ist der Mietvertrag.

Folgende Vertragsvarianten finden sich am häufigsten:

• Grundstück und Gebäude werden von der Leasing-Gesellschaft erstanden. Anschließend schließt diese mit dem Leasing-Nehmer einen Leasing-Vertrag ab.
• Die Leasing-Gesellschaft kauft das Grundstück, erbaut als „Bauherr“ das vom Leasing-Nehmer benötigte Gebäude und schließt darüber den Leasing-Vertrag ab.

Immobilien-Leasing-Verträge können die Gestalt von Voll- oder Teilamortisationsverträgen haben.

Analog zu den Vollamortisationsverträgen beim Mobilien-Leasing werden auch hier während der Grundmietzeit sämtliche Aufwendungen des Leasing-Gebers (Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Zins- und Verwaltungskosten) getilgt. Inklusive Gewinnspanne.

Beim Teilamortisationsvertrag wird während der Grundmietzeit keine vollständige Amortisation des Leasing-Gutes erreicht.

• Teilamortisationsvertrag mit Ankaufsrecht
  Dem Leasing-Nehmer wird hier häufig ein Ankaufsrecht durch einen Vermerk im Grundbuch zugesichert.
• Teilamortisationsvertrag mit Andienoption
  Gelegentlich wird auch ein Andienungsrecht vereinbart, wodurch dem Leasing-Geber der Abkauf des Objektes durch den Leasing-Nehmer garantiert wird.
• Sonderform des Teilamortisationsvertrages: Mieterdarlehensvertrag
  Hier sind zuzüglich zu den Leasing-Raten noch Mietvorauszahlungen zu bezahlen. Wenn der Leasing-Nehmer das Leasing-Objekt nach Ablauf der Grundmietzeit weiter nutzen möchte, werden die Vorauszahlungen ertragswirksam pro rata temporis (zeitanteilige Berechnung von Beitragsübertragen) aufgelöst. Grundsätzlich erreicht die Summe der Mietvorauszahlungen am Ende der Grundmietzeit die Höhe des Restwertes des Leasing-Objektes.

Der Leasing-Geber trägt nach Ablauf der Grundmietzeit das volle Objektrisiko. Zu beachten ist, dass, wenn sowohl Andienungsrecht als auch Ankaufsoption im Leasing-Vertrag vereinbart werden, der Leasing-Nehmer als wirtschaftlicher Eigentümer gilt. Das hat dann zur Folge, dass dieser auch das Objekt zu bilanzieren hat.

Unabhängig vom Vertragsmodell wird im Regelfall folgendes in Immobilien-Leasing-Verträgen vereinbart:

• Vertragslaufzeit
  Unkündbare Grundmietzeit; innerhalb dieser Zeit kann das Mietverhältnis nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden.
• "Vormieten“
  In der Regel wird bei Vertragsabschluss ein vorläufiger Mietzins (= Miete) vereinbart. Der endgültige Mietzins wird erst nach Vorliegen der Gesamtabrechnung ermittelt. Bei größeren Bauvorhaben muss der Leasing-Nehmer bis zum Tag der Bezugsfertigkeit des Leasing-Objektes (während der Planungsphase und Bauzeit) so genannte „Vormieten“ (nicht zu verwechseln mit Mietvorauszahlungen) leisten.

Diese Vormieten schließen ein:

1. Zinsen für die Zwischenfinanzierung
2. Bereitstellungsprovision für langfristige Fremdmittel
3. Verwaltungskosten
4. Kosten, die mit der Erstellung des Bauvorhabens einhergehen

• Versicherungen
  Werden vom Leasing-Geber abgeschlossen. Der Leasing-Nehmer hat allerdings die Versicherungsprämien zu tragen. 
• Instandhaltung
  Liegt in der Verantwortung des Leasing-Nehmers. Abweichend von mietvertraglichen Regelungen ist der Leasing-Nehmer auch bei Sach- und Rechtsmängeln (Beschädigung etc.) zur fortlaufenden Zahlung der Leasing-Raten verpflichtet.

Beim Teilamortisationsvertrag wird während der Grundmietzeit keine vollständige Amortisation des Leasing-Gutes erreicht. Nach Vertragsende bleibt ein Restbetrag (kalkulierter Restwert) offen, den sich der Leasing-Geber vom Leasing-Nehmer absichern lässt. Im Idealfall entspricht dieser vertraglich festgehaltene Restwert dem tatsächlichen Marktwert am Ende der Laufzeit. Um dem Leasing-Geber die Abdeckung seiner Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie seiner sonstigen Ausgaben zu gewährleisten, wurden verschiedene Vertragsmodelle entwickelt.

• Teilamortisationsvertrag mit Andienoption
  Bei diesem Vertragsmodell verkauft der Leasing-Geber das Objekt nach Ablauf der Grundmietzeit an den Leasing-Nehmer. Die Andienoption gewährleistet dem Leasing-Geber den Abkauf des Objektes durch den Leasing-Nehmer. Der Preis wird zu Vertragsbeginn festgelegt und entspricht dem zu erwartenden zukünftigen Marktpreis. Diese Vertragsform ist sinnvoll, wenn nach der Grundmietzeit noch ein gut kalkulierbarer Marktwert erwartet werden kann (z.B. bei hochwertigen Druckmaschinen).
• Kündbarer Leasingvertrag
  Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Leasing-Verträge können nach Ablauf der Grundmietzeit gekündigt werden. Üblicherweise wird dann eine Abschlusszahlung fällig. Diese ist bereits im Leasing-Vertrag, gestaffelt nach Kündigungsterminen, fixiert. Diese Vertragsform wird vor allem bei Mobilien angewandt, die wegen des raschen technischen Fortschritts schnell veralten (z.B. EDV-Anlagen) und deshalb ausgetauscht oder erweitert werden sollen.
• Teilamortisationsvertrag mit Mehrerlösbeteiligung
  Nach Ablauf der Grundmietzeit wird der Leasing-Gegenstand veräußert. Liegt der erzielte Verkaufserlös über dem noch nicht amortisierten Restwert (kalkulierter Restwert), wird der Leasing-Nehmer an diesem Mehrerlös beteiligt (75%). 
• Teilamortisationsvertrag mit Mindererlöserstattung
  Liegt der Verkaufserlös unter dem kalkulierten Restwert, ist der Leasing-Nehmer verpflichtet die Differenz auszugleichen. Eines der Hauptanwendungsgebiete von Teilamortisationsverträgen mit Mindererlöserstattung bzw. Mehrerlösbeteiligung ist das Kfz-Leasing, da der Leasing-Nehmer erheblichen Einfluss auf den zu erzielenden Gewinn hat (Inanspruchnahme, Kilometerleistung, Wartung, Pflege).

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