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Verpachtung des Unternehmens

Oft kann auch die Verpachtung/ Pacht eines Unternehmens eine für alle Beteiligten attraktive Alternative sein.

Anders als bei der Miete ist ein Pächter zur Fruchtziehung berechtigt. Er darf also das, was er mit dem Pachtobjekt erwirtschaftet, für sich behalten, obwohl er nicht dessen Eigentümer ist.

Der Unternehmenspachtvertrag kann formlos wirksam geschlossen werden. Ein schriftlicher Pachtvertrag ist aber dringend zu empfehlen, bei dem - wie bei allen Verträgen von so erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung - ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden sollte.

Pachthöhe nach der Unternehmensleistung ausrichten

Die Pachthöhe sollte nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betriebes bemessen werden. Ist die Pacht zu hoch, kann das zur Zahlungsunfähigkeit des Betriebes und damit zum Wegfall der Pachtzahlungen führen.

Erhaltungs- und Erweiterungsinvestitionen

Im Gegenzug daher wird er in der Regel dazu verpflichtet, sich um den Erhalt der Wirtschaftsgüter des Pachtobjekts zu kümmern. Durch eine solche Erhaltungsvereinbarung sagt der Pächter vertraglich zu, alle erforderlichen 

• Anschaffungen
• Ersatzbeschaffungen
• Instandhaltungen
• Ausbesserungen
• Erneuerungen und Ähnliches

auf eigene Kosten im Rahmen der Substanzerhaltung vorzunehmen.

Anders verhält es sich bei Investitionsentscheidungen. Während der Pächter solchen regelmäßig sehr aufgeschlossen gegenübersteht, scheut sie der Verpächter, der diese konkreten Anschaffungen allein zu bezahlen hat. Hier sollte - um gerade bei langfristigen Verträgen Ärger im Vorfeld zu vermeiden - eine klare Regelung getroffen werden, die auch womöglich auftretenden, jetzt noch unvorhersehbaren Investitionsbedarf berücksichtigen sollten.

Vorteile der Betriebspacht aus Pächtersicht

• geringer Kapitalbedarf
• Pachtzahlungen sind Betriebsausgaben und damit steuerlich voll wirksam
• Pachtzins kann erheblich günstiger als Fremdfinanzierung sein

Nachteile der Betriebspacht

• Der Pächter wird nicht Eigentümer des Unternehmens.
• Das Unternehmen kann vom Pächter nicht als Kreditsicherheit eingesetzt werden.
• Fehlende Bereitschaft des Verpächters, Investitionen vorzunehmen
• Bei Beendigung der Betriebspacht kann es zum Streit über Reparaturkosten kommen.

Eine Alternative stellt die Erbpacht dar, die eine allmähliche Übernahme des Betriebs ermöglicht. Auch kann für das Ende der Pacht eine Kaufoption vereinbart oder ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden.

Aus diesen Gründen sollte ein Pächter sich umfassend über die ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten gerade auch hinsichtlich der rechtlichen Ausgestaltung informieren. Eine professionelle Beratung ist unverzichtbar.

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