Urlaub ist immer noch das, was wir Deutschen mit am liebsten machen. Und der ein oder andere träumt davon, sein eigenes Häuschen im Urlaubsgebiet zu haben.
Tausende von Häusern und Wohnungen hierzulande z.B. auf Sylt, oder Häuser in Spanien, Italien, Frankreich usw. zeugen davon.
Immobilien im Ausland werden anders behandelt als die im Inland
Während die Wohnungen im Ausland für den deutschen Fiskus regelmäßig den Verdacht auf unversteuerte Anlagegelder schüren und die dort anfallenden Einkünfte auch im Land der Immobilie versteuert werden, sieht das für in Deutschland gelegene Ferienwohnungen anders aus.
Hier will der Fiskus direkt beteiligt werden und zwingt Sie, an folgende Steuerarten zu denken:
1. Einkommensteuer (ESt)
Eine Ferienimmobilie gehört regelmäßig in Ihr steuerliches Privatvermögen. Daraus erzielen Sie – wenn Sie das Ferienhaus vermieten (und nur so können Sie es überhaupt von der Steuer absetzen!) - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. § 21 Einkommensteuergesetz.
Von den erhaltenen Einnahmen dürfen Sie Kosten abziehen, die mit der Vermietung bzw. der Ferienimmobilie in Zusammenhang stehen. Zu versteuern ist der über bleibende Gewinn. Ein eventueller Verlust mindert Ihre Steuerbelastung.
Bei dauerhaftem Verlust nicht mehr von der Steuer absetzbar
Allerdings darf aus der Vermietung nicht dauerhaft ein Verlust erwachsen. Dann nämlich ist die Immobilie steuerlich nicht zu berücksichtigen.
Es liegt in der Natur einer Ferienimmobilie, dass diese nicht das ganze Jahr über belegt ist und schon daher die Einnahmen nicht immer besonders hoch sind.
Ferner ist es in vielen Fällen üblich, dass Sie als Eigentümer die Immobilie auch selber nutzen. Das weiß auch das Finanzamt und akzeptiert das auch, sofern die ortsübliche Vermietungszeit nicht wesentlich unterschritten wird.
"Einkünfteerzielungsabsicht" oder "Liebhaberei"?
Bei Unterschreiten von mehr als 25% der jährlichen „Normalvermietungszeit“ gehen beim Finanzamt die Alarmglocken an, und die Einkünfteerzielungsabsicht wird angezweifelt (BFH Beschluß v. 7.10.08 AZ IX R 92/08 (NV).
Dann wird nämlich vermutet, dass Sie ausschließlich Verluste erzielen wollen, um Ihre Steuerlast zu drücken – was leider nicht zulässig wäre.
Das „Zauberwort“ lautet dann: „Liebhaberei“, mit der fatalen Konsequenz, dass Ihre Immobilie steuerlich nicht abzugsfähig ist, Sie also weder Abschreibungen noch Schuldzinsen oder Reparaturen, Bettwäsche etc. steuerlich geltend machen können.
Die Immobilie fällt im Falle der „Liebhaberei“ als gänzlich aus Ihrer Steuererklärung heraus.
Experten-Rat |
Um dem Finanzamt aufzuzeigen, dass Sie insgesamt einen Gewinn und nicht nur Verluste anstreben, haben Sie die Möglichkeit, anhand einer über 30 Jahre gehenden Prognose nachzuweisen, dass Sie insgesamt trotz anfänglicher Verluste einen Totalgewinn mit der Immobilie anstreben. |
Hinweis:
Nutzen Sie die Immobilie teilweise selbst, so müssen Sie hierfür den Mieterlös aus Ihrer Preisliste als fiktive Mieteinnahme ansetzen.
2. Umsatzsteuer
Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen (Hotel- oder Ferienwohnung) ist nicht wie die bekannte Vermietung einer Mietwohnung umsatzsteuerfrei. Sie unterliegt als sog. „Sonstige Leistung“ dem Regelsteuersatz von 19%.
Wie bei der Einkommensteuer muss auch hier Ihre Eigennutzung mit 19% versteuert werden.
Sie dürfen aber im Gegenzug aus den die Immobilie und die Vermietung betreffenden Rechnungen die dort ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer gegenrechnen.
Ausnahmeregelung:
Sofern Ihre Umsätze unter 17.500 Euro p.a. liegen, können Sie von der Kleinunternehmerregelung des § 19 Umsatzsteuergesetz Gebrauch machen. Solange das der Fall ist, brauchen Sie keine Umsatzsteuer abzuführen.
Sind Sie schon unternehmerisch in Einzelfirma tätig als Freiberufler oder Gewerbetreibender? Dann müssen Sie die Umsätze aus der Ferienwohnung zusammen mit Ihren anderen Umsätzen in einer gemeinsamen Umsatzsteuervoranmeldung bzw. –jahreserklärung dem Finanzamt melden.
Das liegt daran, dass für die Umsatzsteuer alle Ihre Unternehmungen als ein Unternehmen gesehen werden.
Experten-Rat: |
Das Thema Liebhaberei gibt es bei der Umsatzsteuer nicht. Egal wie viel Gewinn oder Verlust Sie machen und ob die Immobilie einkommensteuerlich erfasst wird, Sie nehmen am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil, sind damit nachhaltig tätig und somit verpflichtet, das umsatzsteuerlich anzugeben. |
Dipl.-Betriebswirt Joachim Welper, LL.M.
Joachim Welper ist Steuerberater bei HRW Steuerberater.
